Un engouement certain traverse depuis plusieurs mois l’Hexagone. Cet engouement s’appelle Dubaï. Plus précisément, l’immobilier à Dubaï. Depuis qu’en 2002 le sheikh Al-Maktoum, vice-président des Émirats arabes unis et actuel émir de Dubaï, a décrété une loi autorisant les étrangers à acquérir un bien immobilier à Dubaï. Pour mieux comprendre les raisons de cet engouement, nous avons interrogé Saber Zeroual, responsable France de l’agence immobilière Real Choice Real Estate Dubaï, qui propose aux Français d’acquérir un bien immobilier à Dubaï.
Nous publions la première partie de cette interview aujourd’hui. La seconde partie sera en ligne la semaine prochaine in châ’a-Llâh.
Al-Kanz : Comment expliquez-vous l’engouement des Français pour l’immobilier à Dubaï ?
Saber Zeroual : Le développement économique de Dubaï et en particulier celui de l’immobilier attirent beaucoup d’investisseurs étrangers depuis que le gouverneur de Dubaï, le sheikh Mohamed Al Maktoum a autorisé le droit à la propriété aux étrangers. Depuis 2002, les projets immobiliers ont pris plus de 300% de valeur comme sur le projet Palm Island ou encore Burj Dubaï. Les investisseurs ont donc gagné beaucoup d’argent jusqu’à devenir millionnaires pour certains. En effet, depuis 2005, la communauté française s’intéresse de plus près aux pays du Moyen-Orient et plus particulièrement à Dubaï. Cette ville est l’une des plus sécurisées au monde, offrant un style et un confort de vie incomparables à d’autres grandes métropoles. Le climat est également un atout majeur, car il fait beau 350 jours par année. Vous trouverez à Dubaï une multitude d’endroits pour prendre un café ou dîner. Ce qui attire surtout nos investisseurs immobiliers est l’absence d’imposition sur les revenus, mais aussi sur toutes les plus-values immobilières. Beaucoup d’opérateurs de voyage proposent Dubaï comme destination touristique et je pense que d’ici deux ans il s’agira sans doute de l’une des destinations les plus prisées par les Français.
Al-Kanz : Quel est l’intérêt d’acheter un appartement à Dubaï? Ne vaut-il mieux pas économiser un peu plus et acheter en France ?
Saber Zeroual : L’intérêt d’investir dans un bien immobilier à Dubaï est multiple :
– Comme je l’ai dit auparavant, une absence totale d’imposition sur les plus-values
– Un taux de change très avantageux. Prenons un exemple : il y a un an, 1 euro valait 4,5 dirhams, aujourd’hui 1 euro vaut 5,7 dirhams. Un appartement d’une valeur de 500 000 dirhams a coûté 111 111 euros à l’acheteur il y a un an. Avec la même valeur d’achat, soit 500 000 dirhams, une personne qui achète le même appartement aujourd’hui doit débourser seulement 87 719 euros soit un profit de 23 391euros (21 %) juste sur le taux de change.
– Une facilité administrative
– Des conditions de vie exceptionnelles à travers les différents équipements offerts dans chaque immeuble (piscine, salle de remise en forme, réception, sécurité…)
– Des infrastructures de gamme luxueuse
– Un pays en pleine émergence avec une croissance annuelle de 11 %.
Mais pourquoi pas malgré tout acheter un bien immobilier en France ? Je pense dans un premier temps que le marché immobilier français a été surévalué, surtout en région parisienne ou beaucoup d’agences ont vendu des chambres de bonne à des prix excessivement élevés. De plus, avec la crise des subprimes aux États-Unis, les marchés les plus vulnérables sont ceux qui connaissent un taux de croissance inférieur à 2 %. Depuis mi-2007, les prix de l’immobilier en France ne cessent de stagner, les banques deviennent de plus en plus réticentes a accorder un prêt immobilier et l’inflation commence à refaire surface, ce qui n’avantage pas vraiment l’économie française. Avec un PIB de 42 000 dollars par habitant, les Émirats arabes unis se positionnent au 4e rang mondial et cela devrait continuer à augmenter dans les prochaines années grâce à la politique de développement économique mise en place par le gouvernement.
Al-Kanz : Acquérir un bien à l’étranger n’est pas une mince affaire, quand ce n’est tout bonnement pas un véritable parcours du combattant. Que doit-on faire pour s’assurer un achat sans encombre ni surprise ?
Saber Zeroual : Beaucoup de nos clients se posent cette question. En France, l’achat d’un appartement n’est pas une chose facile, car plusieurs intermédiaires rentrent en compte avant l’acquisition finale de l’appartement. A Dubaï, avec une simple photocopie de passeport, vous pouvez être propriétaire d’un bien immobilier.
Pour ceux qui souhaitent acheter un appartement sur plan, c’est-à-dire livré deux ou trois ans ans plus tard, il faudra vous munir de votre passeport plus d’un acompte minimum pour réserver l’appartement, généralement 10 ou 15 % de la somme totale. Par la suite, il sera possible d’effectuer des virements bancaires directement depuis votre compte bancaire en France tous les trois mois selon le plan de paiement proposé par le promoteur immobilier. Une fois la construction achevée, vous pourrez obtenir le titre de résidence aux Émirats arabes unis (valable trois ans puis renouvelable sur simple demande).
Afin de sécuriser davantage le marché immobilier, le gouvernement a obligé depuis peu tous les promoteurs immobiliers à ouvrir un compte bancaire, sécurisé et bloqué par les autorités, dans lequel seront versées les échéances des investisseurs.
Ce compte sécurisé, dit « escrows accounts » se voit débloquer que lorsque le promoteur aura livré les appartements aux futurs acquéreurs. Autrement dit, le promoteur se doit d’être solide et fiable, puisqu’il ne peut profiter des acomptes pendant la construction du projet.
A suivre…
Saber Zeroual
Contact : + 00 33 (0)6 09 88 86 05 (France) – 00 97 15 09 53 10 78 (Dubaï)
Web : www.dubaifirsthome.com
Mail : saber@dubaifirsthome.com
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Un des arguments pour privilégier un achat à Dubaï plutôt qu’en France vaut le détour !!!!
Je résume: ceux qui ont acheté un bien 111.111€ l’an dernier pourrait l’acheter 87.719€, à cause du taux de change « avantageux ». C’est ce que vous appelez un « profit de 23391 € » !!! Excellent !
Plutôt que de présenter cela comme un avantage, il faudrait mieux rappeler les risques liés à un achat dans la zone non €: les acheteurs (qui seront pour la plupart un jour des revendeurs) sont à la merci de la roulette russe des taux de change fluactuants. Qui peut pronostiquer aujourd’hui l’évolution de l’€ par rapport au dirham (et au $, ….)
C’est l’ensemble des arguments qu’il faut prendre en compte.
Je suis d’accord qu’il faille prendre l’ensemble des arguments en compte. Mais selon moi, le taux de change n’est pas un argument pour acheter: il s’agit d’un RISQUE réel, qu’il faut identifier clairement en tant que tel (et non pas présenter comme un avantage), afin de pouvoir prendre une décision en toute connaissance de cause.
Cordialement
Tout dépend ce que l’on veut faire : acheter pour revendre ou acheter pour garder le bien. Si on achète pour garder ce bien, c’est un paramètre important.
Première rectification:
Il ne s’agit pas à proprement parler de la communauté française mais plutôt de la communauté française d’origine maghrebine attirée par ce que l’on pourrait qualifier de rêve arabe.
Cette diaspora naissante est persuadée que Dubai est la solution à tous leurs problèmes d’intégration dans la société française.
Deuxième rectification:
Le climat est loin d’être un atout majeur. La chaleur pesante rend toute activité de plein air difficile. Les températures sont en gros supportables
du mois de novembre jusqu’au mois de mars.
Troisième rectification:
Contrairement à ce qui est dit, le taux de change actuellement est des plus défavorables et la situation ne fait qu’empirer de jour en jour.
Le problème est que ce raisonnement biaisé ne va pas jusqu’au bout, induisant ainsi le lecteur en erreur. Je m’explique:
– en reprenant l’exemple cité plus haut, effectivement, un appartement d’une valeur de 500 000 dirhams valait 111 111 euros il y a un an,
mais ne vaut aujourd’hui plus que 87 719 euro. Alors, de deux choses l’une, soit la personne n’a pas acheté l’appartement il y a un an et désire l’acquérir aujourd’hui alors on ne peut pas parler de plus value car il s’agit juste d’une référence sur un prix qui n’est plus d’actualité, soit la personne a effectivement acheté son bien, et là plus grave, il ne s’agit pas d’une plus value mais d’une moins value de 23 23 391 euros. Pourquoi?:
On achète un bien à 111 111 euro et au bout d’un an, il n’en vaut plus que 87 720 euro. Il faut donc que l’appartement prenne au moins 26,66% de valeur (avec les taux de change et valeurs énoncées) juste pour amortir la perte due au taux de change. A cela, vous ajoutez les différents frais (transfert d’argent, perte supplémentaire éventuelle si les virements ne sont pas effectués avec des taux de changes optimales sur la période, billet d’avion, frais d’hotels,…)
Donc en fait, la règle actuelle est: si ce bien revient moins cher pour moi qu’il y a un an alors, il sera encore moins cher pour un autre demain.
Quatrième rectification:
Les biens immobiliers sont bien plus surrévalués à Dubai qu’en France. Le marché n’obéit pas à la loi de l’offre et la demande.
Les promoteurs immobiliers qui vendent sur plan augmentent régulièrement leur prix pour donner l’impression aux futurs investisseurs que leur bien prendra de la valeur.
La demande n’existe pas vraiment à Dubai. Beaucoup d’appartements et de villas sont vides. Il n’y a qu’à passer le soir dans les différents quartiers pour s’apercevoir qu’il n’y a pas de lumières aux fenêtres. De plus, les constructions sont souvent de mauvaise qualité et les recours en cas de malfaçon ou de retard de livraison inexistants.
La même situation a d’ailleurs déjà existé à Shanghai.
J’ajouterais par ailleurs que 2008 est une année critique pour l’immobilier à Dubai car beaucoup de projets sont censés être livrés cette année. Les promoteurs s’arrangent d’ailleurs pour reculer les échéances de livraison afin de ne pas asphixier le marché avec une abondance de biens.
Cinquième rectification:
Le PIB sorti de son contexte d’analyse apporte une image fausse de la réalité. Ce chiffre vient du classement réalisé par le CIA World FactBook (organe de la CIA), qui place d’ailleurs la Guinée Equatoriale, en 3eme position. Faut-il comprendre par là que la Guinée est un nouvel Eldorado où il fait bon vivre et investir?
D’ailleurs, d’après le classement du FMI, les émirats sont classés 24 pour le PPA.
Tout d’abord, je tiens à vous remercier pour vos commentaires. Je trouve qu’ils permettent d’approfondir le sujet et apporter certaines divergences sur l’investissement à Dubaï.
J’aimerais toutefois clarifier certains point qui je pense peuvent prêter à confusion nos lectrices et lecteurs.
Rigoureux : «Il ne s’agit pas à proprement parler de la communauté française mais plutôt de la communauté française d’origine maghrébine attirée par ce que l’on pourrait qualifier de rêve arabe.
Cette diaspora naissante est persuadée que Dubaï est la solution à tous leurs problèmes d’intégration dans la société française. »
Faux, contrairement à ce que beaucoup de personnes pourraient l’imaginer, il y a autant d’investisseurs français que de française d’origine maghrébine, si ce n’est plus. Tous nos clients français-magrebins sont très bien intégrés dans la société française, je trouve que le terme de solution à leur problème d’intégration est une insulte à leur réussite professionnel et social. La communauté française maghrébine recherche un pays musulman stable politiquement et extrêmement sécuritaire ou l’on peut pratiquer sa religion sans aucun préjugé.
Pour en revenir à la clientèle franco-française, elle est due essentiellement au nombre de nouvelles entreprises françaises installées récemment à Dubai. Ces expatriés, plutôt que de ramener leur argent en France, préfèrent les investir dans l’immobilier aux Émirats. Mais ils ne représentent actuellement qu’une partie infime du profil d’investisseur aux Émirats. Les plus grandes communautés d’investisseurs aux Émirats sont les Iraniens, Anglais, Indiens, Américains, Russes, Irakiens,…
Rigoureux : Deuxième rectification:
Le climat est loin d’être un atout majeur. La chaleur pesante rend toute activité de plein air difficile. Les températures sont en gros supportables
du mois de novembre jusqu’au mois de mars.
Cette rectification est sans doute la plus amusante. Le climat est magnifique du 15 octobre jusque fin mai. Il est vrai que les chaleurs de juin à septembre peuvent être désagréable pour les personnes n’ayant pas l’habitude des fortes chaleurs. Nous pouvons faire un sondage à tous les français, je suis sur que 99% diraient qu’ils ne désirent plus rentrer en France à cause du climat. Sa ne regarde que moi mais je préfère avoir 360 jours de soleil que 200 jours de pluie, nuage et température inférieur à 10 degrés.
Troisième rectification :
Aucun de nos clients ne souhaitent rapatrier le profit engendré par la revente de leurs appartements, mais plutôt le réinvestir dans de nouveaux projets immobiliers.
De plus, les Émirats parlent de réévaluer leur monnaie face au USD, donc je pense que le taux de change profite énormément aux Investisseurs Européens à l’heure actuelle.
Quatrième rectification :
Un studio de 30 m2 situé à Paris pour une valeur de 200000 euros n’est-it pas surévalué?
Je confirme que le marché immobilier à Dubaï n’est pas du tout surévalué et plus particulièrement sur des projets achetés sur plan. Malheureusement, certaines personnes estiment que la qualité des appartements en France est très bonne. Toutes les nouvelles constructions en France sont faites de contre plaquer. A Dubaï, la qualité est nettement supérieure à celle de France. Tous les murs sont en béton.
Dans la quasi-totalité des immeubles vous pourrez trouver une piscine, salle de remise en forme, sauna, sécurité et d’autres avantages que vous ne trouverez jamais en France pour la même valeur d’un appartement. Un marché est surévalué quand le prix dépasse la prestation. Or à Dubaï, les prestations sont nombreuses.
Rigoureux : La demande n’existe pas vraiment à Dubaï. Beaucoup d’appartements et de villas sont vides. Il n’y a qu’à passer le soir dans les différents quartiers pour s’apercevoir qu’il n’y a pas de lumières aux fenêtres.
Heureusement que l’immobilier à Dubaï n’est pas qu’un investissement à but spéculatif. Durant la période du Dubaï Shopping Festival, le taux d’occupation est de 98%. Beaucoup de particuliers exploitent cette période pour mettre leurs appartements en location court terme car c’est beaucoup plus rentable que de faire louer sur une durée annuelle. Un taux d’occupation de 30% annuel en location court terme est plus rentable qu’une location annuelle traditionnelle. (je vous renvoie par exemple sur un site spécialisé dans ce creneau pour apprécier vous-même les prix de location courte durée : http://www.dubaiapartments.biz ). Donc si vous voyez des appartements vides, ça peut vous tromper!
Je pense aussi que l’on à tendance à oublier les 27% des personnes qui ont acheté un appartement pour une résidence secondaire.
Pour ceux qui vivent à Dubaï, je vous demanderais juste d’aller faire un tour par exemple à Jumeirah Beach Résidence vers 22h et vous verrez beaucoup plus de lumière qu’il y a 1 an. Il faut comprendre que tous les immeubles ne sont pas livrés au même moment donc vous trouverez quelques tours ou toutes les lumières sont éteintes. N’oublions pas que Paris ne sait pas peupler en un jour. Le gouvernement à une vision économique qui envie tous les pays du monde ave une gestion de l’avancement des travaux de construction en liens avec la croissance économique du pays.
Il est difficile de changer nos habitudes, encore plus en France car on estime que la qualité de vie est bien mieux que dans tout le reste du monde. La France est sans doute l’un ou le plus beau pays du monde et personne ne peut dire le contraire. Mais si l’on parle d’investissement, je pense que la France n’est pas aujourd’hui ou il est bon d’investir, beaucoup trop de contraintes administratives et fiscales rentrent en compte. Si toutes les grandes entreprises et investisseurs particulier ont choisi Dubaï ce n’est pas pour rien. Le potentiel de croissance est bien plus important que celui de la France.
J’espère avoir été un peu plus précis et surtout n’hésitez surtout pas si vous avez des questions ou même si vous êtes en total désaccord avec mon opinion.
Selem
Bon d’accord, j’aimerais vivre à Dubai et franchement en premier c’est pour ma religion (je rêve de me balader en kamis ou je veux), en deuxième le cadre de vie qui à l’air plus qu’intèrressant.. En troisième vivre avec mes soeurs et frères sans frustration ni quoi que se soit (malheureusement c’est vrai). Et quatrièmement le système bancaire sans intèrêt.. Maintenant c’est bien de rêver mais je ne suis pas encore Dubaioite et je gagne 2200e avec ma femme. Euh, je crois que sa va rester un rêve et qu’il vaudrai mieux que je l’oublie vite! non?
Assalâmou ‘alaykoum
Réponse à Abouheni :
Allâh dit dans Son Livre :
Sourate le Vendredi (Al djumu’a sourate 62) verset 4 :
« Telle est la grâce d’Allah qu’Il donne à qui Il veut. Et Allah est le Détenteur de l’énorme grâce. »
Assalam alaykum
Article tres interessant et qui reflete bien la realité, en effet beaucoup de gens ont fait « fortune » en achetant et en revendant des biens immobilliers qui ne cesse de croitrent en valeur.
Mais plus le temps passe, plus il est difficile d’acquerir un bien immobilier sur Dubai à cause du prix qui augmente parfois plus de 20% à l’année, selon le quartier, les banques islamique peuvent etre une solution mais demande des sommes pharaonique, de plus il n’y aucune concurrence entre les banques.
Alors avec le prix qui ne cesse d’augmenter, jusqu’a quand sera-t-il possible d’acheter sur Dubai? Les gens sont deja en train de se rabattre sur Sharjah et Ajman…
as-salâmu ‘alaykum
Taqiya dans les autres émirats (Sharjah, Ajman, etc.), les gens achètent ou préfèrent louer ?
Assalam alaykum
A Sharjah c’est du leasing, mais pas mal achetent pour (99ans) mais tu ne peux pas revendre ton bien,
La plupart des proprietaires sont des russes ou iraniens (dans mon quartier)
Sur Ajman il y a les deux, d’ailleurs les gens qui achetent sur Ajman esperent revendre pour se faire une marge confortable, ils parlent de construire une palm à Ajman.
Pour la location sur Sharjah ce sont surtout les gens qui travaillent sur Dubai et qui n’ont pas les moyens de s’y loger vu les prix , Ajman c’est beaucoup moins cher, mais en fait tout depend la categorie de personnes, plus on s’eloigne dans les emirats c’est à dire dans l’ordre Dubai, Sharjah, Ajman moins c’est urbanisé et developpé c’est aussi moins cher, pour Sharjah il y a la partie collée à Dubai pleine de tours en construction.
Un gros souci c’est le trafic pour aller sur Dubai, si quelqu’un achete sur Ajman par exemple il lui faudra des heures pour aller travailler sur Dubai et la majorité des societes sont à Dubai.
Un exemple de l’entrée de Sharjah à Deira, le centre ville de Dubai il faut 10mn hors bouchon, le matin, de, apres fajr à environ 12h il faut 1h voir plus, les tours poussent mais les routes ne suivent pas sur Sharjah.
Selem alicom
Taqiya, concretement quelqu’un comme moi, chauffeur poids lourds et ayant quelque notion de climatisation… Est il possible de construire un avenir, pas très confortable mais pour pouvoir se loger descament, se nourrir, acheter une voiture? Je dit sa car les reportages montrant du doigt le travail des asiatiques etc, ne donne pas trop envie d’être à leur place… Concrètement peu tu me dire comment les Maghrebins sont intègrés la bas?
Assalam alaykum
On parlait justement des chauffeurs de poids lourds il y a quelque jours, en les voyant sur la route da Oman, on se disait que ca devait etre le pire metier à faire ici, ils sont bloqués aux douanes des heures voir des journées entieres pour pouvoir passer, pour circuler en ville c’est aussi assez dur à cause des bouchons, je ne pense pas que ce soit un endroit où travailler comme chauffeur, ni autre metier vraiment manuel, car les indiens casse le marché, ils sont nombreux, vivent en colocation à plusieurs, n’ont pas les moyens de ramener leur famille et sont payés moins de 1000dhs/mois (172 euros).
Pour la climatisation, je ne sais pas.
Ce qui semble marcher ce sont les metiers avec diplomes, le freelance dans la vente des produits dit de luxe (alimentaires ou autres) et le secteur immobiliers.
Je pense que c’est un pays de passage pour beaucoup (à moins de faire fortune) car tout est payant, il n’y a pas d’aide ni de retraite, les ecoles sont horriblement cheres dès la maternelle etc, il faut etre realiste à part les locaux ou expats beaucoup repartesnt dans leur pays d’origine.
Les maghrebins sont une poignées, ceux que je connais sont tres bien integrés.
Je conseil aux personnes interessés par les emirats de venir sur place, deja c’est tres subjectif, je connais des soeurs de France qui n’aiment pas du tout et veulent repartir, d’autre aiment enormement, puis pour la recherche d’emploi ou se faire des concats c’est plus simple et concret.
Bark Allah ou fik pour tout ces renseignement. Comme tu dit il faudrai que je me rend sur place pour voir concrètement ce qu’il en est… Mais franchement je ne croit pas que ce soit un eldorado pour un petit mouslim comme moi, d’ailleurs il serai que l’équipe d’AL KANZ lance le débat. Ont pourrait chercher, par exemple, à savoir ou pourrait immigré le mouslim pour pouvoir s’épanouir spirituellement, socialement etc… Je dit sa car je suis originnaire d’un pays du maghreb ou passer les vacance c’est bien mais plus, il faudra un gros stock d’aspirine…
Assalam alaykum
Wa fik, je me dis toujours qu’Allah nous place là où cela est le mieux pour nous, même si c’est parfois difficile à supporter.
Qu’Allah nous fasse vivre où notre foi sera le plus en sécurité.
salamahlikum
j’ai bien lu tous les commentaires, merci pour la gifle magistrale que vous venez de me mettre elle m’a fait du bien!
grace a vous et grace a TAQIYA surtout qui est sur place, je vais enfin me resigner a cauchemardé ma vie dans notre beau pays de facho!!! 🙁
adieu DUBAI 🙁
Selem
comme a dit le frère Abou.3abdillah
Allâh dit dans Son Livre :
Sourate le Vendredi (Al djumu’a sourate 62) verset 4 :
“Telle est la grâce d’Allah qu’Il donne à qui Il veut. Et Allah est le Détenteur de l’énorme grâce.”
Donc si Allah ne ta pas donné (et pourtant Ses bien fait sont inombrable) patiente et insha Allah la recompense arrivera et tu oubliera tout les fachos… lol
as-salâmu ‘alaykum
Penchez-vous sur le sort des Pakistanais, Indiens, Philippins, etc. et vous reverrez peut-être quelque peu votre position.
Ps: frère taqiya barak Allah ou fik pour tes renseignement Allah y jazik bel kheiran. Amin
Selem
tout a fait les exemples sont nombreux d’ailleurs ce qui prouve la grace d’Allah ta àla à notre égard…
Ps: J’oubliais de remercier aussi l’équipe d’AL KANZ, Allah y jazik bel kheiran ou Y naouercom. Amin!
Assalam alaykum
Il fait toujours meilleur sous le soleil du voisin 🙂
Wa fik barakalAh
ps: Dubai n’est pas le paradis sur terre, je me permet de dire ça car beaucoup le pense.
La dounya est l’enfer du croyant et le paradis de l’incroyant.
wa’ahlikum salam wa rahmatulahi wa barakatu
baraka’allah o fik pour tous vos commentaire tres pertinent 🙂 c’est clair j’ai bien revus ma position au sujet de DUBAI
« l’herbe est toujour plus verte chez le voisin » taqiya 🙂 ça c’est ce que l’on croit…
certe les bienfait d’allah sur nous sont inombrable et nous sommes loin d »etre male lotis ici Abouheni je ne dirais pas le contraire…
salam aleykum de toute façon labas c ‘est pour les riches russes ou alors pour des médecins expatriés ou ingénieurs,de simples ouvriers à mon avis n’ont pas leur place labas…Allah walam
De toute façon la monnaie perd de plus en plus de valeur,moi je conseillerais plutôt à ceux qui veulent acheter des t2 à 100 000 euros d’acheter de l’or (pour leur avenir et celui de leur famille..) car sa valeur ne cesse d’augmenter..et à plus long terme hélas,la monnaie papier perdra de sa valeur…alors à quoi bon acheter un appartement si c’est pour crever de faim demain ?Allah walam c’est les conséquences logiques de cette crise qui cache beaucoup de malheur à venir encore!