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Vos commentaires : Dubaï et l'immobilier

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Aujourd’hui, nous revenons sur un échange qui a suivi l’interview consacrée à l’engouement des Français pour l’immobilier à Dubaï (cliquez sur le lien suivant pour l’interview : Dubaï : les Français à la conquête de l’immobilier 1/2 [1])

Rigoureux [2]a écrit :

Première rectification:
Il ne s’agit pas à proprement parler de la communauté française mais plutôt de la communauté française d’origine maghrebine attirée par ce que l’on pourrait qualifier de rêve arabe.
Cette diaspora naissante est persuadée que Dubai est la solution à tous leurs problèmes d’intégration dans la société française.

Deuxième rectification:
Le climat est loin d’être un atout majeur. La chaleur pesante rend toute activité de plein air difficile. Les températures sont en gros supportables
du mois de novembre jusqu’au mois de mars.

Troisième rectification:
Contrairement à ce qui est dit, le taux de change actuellement est des plus défavorables et la situation ne fait qu’empirer de jour en jour.
Le problème est que ce raisonnement biaisé ne va pas jusqu’au bout, induisant ainsi le lecteur en erreur. Je m’explique:
– en reprenant l’exemple cité plus haut, effectivement, un appartement d’une valeur de 500 000 dirhams valait 111 111 euros il y a un an,
mais ne vaut aujourd’hui plus que 87 719 euro. Alors, de deux choses l’une, soit la personne n’a pas acheté l’appartement il y a un an et désire l’acquérir aujourd’hui alors on ne peut pas parler de plus value car il s’agit juste d’une référence sur un prix qui n’est plus d’actualité, soit la personne a effectivement acheté son bien, et là plus grave, il ne s’agit pas d’une plus value mais d’une moins value de 23 23 391 euros. Pourquoi?:

On achète un bien à 111 111 euro et au bout d’un an, il n’en vaut plus que 87 720 euro. Il faut donc que l’appartement prenne au moins 26,66% de valeur (avec les taux de change et valeurs énoncées) juste pour amortir la perte due au taux de change. A cela, vous ajoutez les différents frais (transfert d’argent, perte supplémentaire éventuelle si les virements ne sont pas effectués avec des taux de changes optimales sur la période, billet d’avion, frais d’hotels,…)
Donc en fait, la règle actuelle est: si ce bien revient moins cher pour moi qu’il y a un an alors, il sera encore moins cher pour un autre demain.

Quatrième rectification:
Les biens immobiliers sont bien plus surrévalués à Dubai qu’en France. Le marché n’obéit pas à la loi de l’offre et la demande.
Les promoteurs immobiliers qui vendent sur plan augmentent régulièrement leur prix pour donner l’impression aux futurs investisseurs que leur bien prendra de la valeur.
La demande n’existe pas vraiment à Dubai. Beaucoup d’appartements et de villas sont vides. Il n’y a qu’à passer le soir dans les différents quartiers pour s’apercevoir qu’il n’y a pas de lumières aux fenêtres. De plus, les constructions sont souvent de mauvaise qualité et les recours en cas de malfaçon ou de retard de livraison inexistants.
La même situation a d’ailleurs déjà existé à Shanghai.
J’ajouterais par ailleurs que 2008 est une année critique pour l’immobilier à Dubai car beaucoup de projets sont censés être livrés cette année. Les promoteurs s’arrangent d’ailleurs pour reculer les échéances de livraison afin de ne pas asphixier le marché avec une abondance de biens.

Cinquième rectification:
Le PIB sorti de son contexte d’analyse apporte une image fausse de la réalité. Ce chiffre vient du classement réalisé par le CIA World FactBook (organe de la CIA), qui place d’ailleurs la Guinée Equatoriale, en 3eme position. Faut-il comprendre par là que la Guinée est un nouvel Eldorado où il fait bon vivre et investir?
D’ailleurs, d’après le classement du FMI, les émirats sont classés 24 pour le PPA.

Saber [3]répond :

Tout d’abord, je tiens à vous remercier pour vos commentaires. Je trouve qu’ils permettent d’approfondir le sujet et apporter certaines divergences sur l’investissement à Dubaï.

J’aimerais toutefois clarifier certains point qui je pense peuvent prêter à confusion nos lectrices et lecteurs.

Rigoureux : «Il ne s’agit pas à proprement parler de la communauté française mais plutôt de la communauté française d’origine maghrébine attirée par ce que l’on pourrait qualifier de rêve arabe.
Cette diaspora naissante est persuadée que Dubaï est la solution à tous leurs problèmes d’intégration dans la société française. »

Faux, contrairement à ce que beaucoup de personnes pourraient l’imaginer, il y a autant d’investisseurs français que de française d’origine maghrébine, si ce n’est plus. Tous nos clients français-magrebins sont très bien intégrés dans la société française, je trouve que le terme de solution à leur problème d’intégration est une insulte à leur réussite professionnel et social. La communauté française maghrébine recherche un pays musulman stable politiquement et extrêmement sécuritaire ou l’on peut pratiquer sa religion sans aucun préjugé.
Pour en revenir à la clientèle franco-française, elle est due essentiellement au nombre de nouvelles entreprises françaises installées récemment à Dubai. Ces expatriés, plutôt que de ramener leur argent en France, préfèrent les investir dans l’immobilier aux Émirats. Mais ils ne représentent actuellement qu’une partie infime du profil d’investisseur aux Émirats. Les plus grandes communautés d’investisseurs aux Émirats sont les Iraniens, Anglais, Indiens, Américains, Russes, Irakiens,…

Rigoureux : Deuxième rectification:
Le climat est loin d’être un atout majeur. La chaleur pesante rend toute activité de plein air difficile. Les températures sont en gros supportables
du mois de novembre jusqu’au mois de mars.

Cette rectification est sans doute la plus amusante. Le climat est magnifique du 15 octobre jusque fin mai. Il est vrai que les chaleurs de juin à septembre peuvent être désagréable pour les personnes n’ayant pas l’habitude des fortes chaleurs. Nous pouvons faire un sondage à tous les français, je suis sur que 99% diraient qu’ils ne désirent plus rentrer en France à cause du climat. Sa ne regarde que moi mais je préfère avoir 360 jours de soleil que 200 jours de pluie, nuage et température inférieur à 10 degrés.

Troisième rectification :

Aucun de nos clients ne souhaitent rapatrier le profit engendré par la revente de leurs appartements, mais plutôt le réinvestir dans de nouveaux projets immobiliers.
De plus, les Émirats parlent de réévaluer leur monnaie face au USD, donc je pense que le taux de change profite énormément aux Investisseurs Européens à l’heure actuelle.

Quatrième rectification :

Un studio de 30 m2 situé à Paris pour une valeur de 200000 euros n’est-it pas surévalué?
Je confirme que le marché immobilier à Dubaï n’est pas du tout surévalué et plus particulièrement sur des projets achetés sur plan. Malheureusement, certaines personnes estiment que la qualité des appartements en France est très bonne. Toutes les nouvelles constructions en France sont faites de contre plaquer. A Dubaï, la qualité est nettement supérieure à celle de France. Tous les murs sont en béton.
Dans la quasi-totalité des immeubles vous pourrez trouver une piscine, salle de remise en forme, sauna, sécurité et d’autres avantages que vous ne trouverez jamais en France pour la même valeur d’un appartement. Un marché est surévalué quand le prix dépasse la prestation. Or à Dubaï, les prestations sont nombreuses.

Rigoureux : La demande n’existe pas vraiment à Dubaï. Beaucoup d’appartements et de villas sont vides. Il n’y a qu’à passer le soir dans les différents quartiers pour s’apercevoir qu’il n’y a pas de lumières aux fenêtres.

Heureusement que l’immobilier à Dubaï n’est pas qu’un investissement à but spéculatif. Durant la période du Dubaï Shopping Festival, le taux d’occupation est de 98%. Beaucoup de particuliers exploitent cette période pour mettre leurs appartements en location court terme car c’est beaucoup plus rentable que de faire louer sur une durée annuelle. Un taux d’occupation de 30% annuel en location court terme est plus rentable qu’une location annuelle traditionnelle. (je vous renvoie par exemple sur un site spécialisé dans ce creneau pour apprécier vous-même les prix de location courte durée : www.dubaiapartments.biz ). Donc si vous voyez des appartements vides, ça peut vous tromper!
Je pense aussi que l’on à tendance à oublier les 27% des personnes qui ont acheté un appartement pour une résidence secondaire.
Pour ceux qui vivent à Dubaï, je vous demanderais juste d’aller faire un tour par exemple à Jumeirah Beach Résidence vers 22h et vous verrez beaucoup plus de lumière qu’il y a 1 an. Il faut comprendre que tous les immeubles ne sont pas livrés au même moment donc vous trouverez quelques tours ou toutes les lumières sont éteintes. N’oublions pas que Paris ne sait pas peupler en un jour. Le gouvernement à une vision économique qui envie tous les pays du monde ave une gestion de l’avancement des travaux de construction en liens avec la croissance économique du pays.

Il est difficile de changer nos habitudes, encore plus en France car on estime que la qualité de vie est bien mieux que dans tout le reste du monde. La France est sans doute l’un ou le plus beau pays du monde et personne ne peut dire le contraire. Mais si l’on parle d’investissement, je pense que la France n’est pas aujourd’hui ou il est bon d’investir, beaucoup trop de contraintes administratives et fiscales rentrent en compte. Si toutes les grandes entreprises et investisseurs particulier ont choisi Dubaï ce n’est pas pour rien. Le potentiel de croissance est bien plus important que celui de la France.

J’espère avoir été un peu plus précis et surtout n’hésitez surtout pas si vous avez des questions ou même si vous êtes en total désaccord avec mon opinion.

Taqiya [4]a dit :

Article tres interessant et qui reflete bien la realité, en effet beaucoup de gens ont fait “fortune” en achetant et en revendant des biens immobilliers qui ne cesse de croitrent en valeur.

Mais plus le temps passe, plus il est difficile d’acquerir un bien immobilier sur Dubai à cause du prix qui augmente parfois plus de 20% à l’année, selon le quartier, les banques islamique peuvent etre une solution mais demande des sommes pharaonique, de plus il n’y aucune concurrence entre les banques.

Alors avec le prix qui ne cesse d’augmenter, jusqu’a quand sera-t-il possible d’acheter sur Dubai? Les gens sont deja en train de se rabattre sur Sharjah et Ajman…

A Sharjah c’est du leasing, mais pas mal achetent pour (99ans) mais tu ne peux pas revendre ton bien,
La plupart des proprietaires sont des russes ou iraniens (dans mon quartier)

Sur Ajman il y a les deux, d’ailleurs les gens qui achetent sur Ajman esperent revendre pour se faire une marge confortable, ils parlent de construire une palm à Ajman.

Pour la location sur Sharjah ce sont surtout les gens qui travaillent sur Dubai et qui n’ont pas les moyens de s’y loger vu les prix , Ajman c’est beaucoup moins cher, mais en fait tout depend la categorie de personnes, plus on s’eloigne dans les emirats c’est à dire dans l’ordre Dubai, Sharjah, Ajman moins c’est urbanisé et developpé c’est aussi moins cher, pour Sharjah il y a la partie collée à Dubai pleine de tours en construction.

Un gros souci c’est le trafic pour aller sur Dubai, si quelqu’un achete sur Ajman par exemple il lui faudra des heures pour aller travailler sur Dubai et la majorité des societes sont à Dubai.

Un exemple de l’entrée de Sharjah à Deira, le centre ville de Dubai il faut 10mn hors bouchon, le matin, de, apres fajr à environ 12h il faut 1h voir plus, les tours poussent mais les routes ne suivent pas sur Sharjah.

Pour lire l’intégralité des commentaires, cliquez sur le lien suivant : [Interview] Dubaï : les Français à la conquête de l’immobilier 1/2 [5]